2023年4月8日新大正（002968）发布公告称公司于2023年4月6日接受机构调研，中信证券、湖北荣巽基金、海富通基金、国金证券、国海富兰克林基金、博道基金、万联证券、长信基金、广发证券、国盛证券、长江保荐、申万宏源证券（000562）、华泰自营、海通证券、中信建投（601066）证券、华泰证券、长江证券、东吴证券、中泰证券（600918）、招商基金、天风证券（601162）参与。

【资料图】

具体内容如下：

问：如何看待物业行业格局变化过程中的机遇与挑战？

答：过去几年物业行业在资本推动下快速发展，行业格局发生巨大变化。而随着当下行业发展逐渐归本源，竞争力更多会体现在品牌实力上，未来行业竞争态势也会越来越规范，行业整体发展也会越来越好。对于新大正而言，有足够的竞争力去把握行业发展中的机遇第一，新大正作为完全市场化的企业是在竞争中不断发展起来的，在过去20余年始终保持了快速稳定的增长；第二，公建物业市场空间广阔，市场赛道够大，有能力的公司能够通过努力争取一席之地；第三，新大正具有先发优势、有市场化的基因、产品化和标准化的能力等独有的优势，更多竞争对手的加入有利于行业的规范发展，对于未来我们是更加看好和乐观的。

问：公司作为独立第三方物企，制定战略时是否与其他企业对标？

答：新大正历来重视战略规划的作用，在发展初期规模较小的时候，通常按两年到三年制定规划。2013年，公司聘请罗兰贝格做战略咨询，从全球成熟物业管理市场发展的轨迹和逻辑分析，如爱玛客、FirstService等上千亿规模的物业公司也在彼时公司的分析范围之内，并不意味着新大正就以这些公司作为对标，但通过此类物业企业的历史发展轨迹，来分析微观市场未来发展的规律，从这个角度来讲，新大正的战略规划是建立在此基础之上的。

问：对于未来企业发展定位，以及激励计划的业绩目标是否有调整？

答：公司五五战略规划中，希望保持位列第三方公建物业第一方阵，打造形成独特的品牌效应和竞争力，在部分细分领域具备较强的竞争力和一定的领先性。对于激励计划的业绩目标，未来三年新大正发展的总体目标不变，希望能够达到股权激励的既定目标。

问：全国化布局初步完成，未来利润率会改善到什么程度？

答：新大正过去三年快速推进全国化战略，从地域发展来看增长迅速，业务覆盖由20多个城市拓展到116个城市，接下来公司会聚焦中心城市，加大密度打造，扩大当地品牌影响力，发挥规模效应，以此来摊薄管理成本。按照公司规划的战略目标，当前时点看仍有一定压力，也是在快速发展期内预料中的，公司有信心未来利润率能够达到合理的预想目标。

问：作为独立第三方物业公司，新大正具有哪些优势？

答：新大正在过去几年中保持了相对较快的增长速度，在发展过程中，管理团队的企图心是新大正所具备的独有特质。作为一家管理层持股的公司，目前中高层管理团队都是公司股东，管理团队把公司发展当成自己的事业来奋斗，这是我们独特的机制优势，也是新大正能够在市场竞争中走得更长更远的一个重要因素，是公司能够取得快速发展的真正核心竞争力。

问：澜沧江项目的预计并表时间？这类特殊业态的可持续性增长性如何？

答：目前澜沧江项目仍在推进过程之中，请投资者持续关注公司的披露信息。新大正对于收并购历来秉持谨慎态度，本次澜沧江项目收购规模相对较大，因此公司也会更加谨慎。公司对收并购的推进实施，不仅是基于规模发展的需求，更是基于公司战略的发展需要。

新大正主营业务：物业管理相关服务。

新大正2022年报显示，公司主营收入25.98亿元，同比上升24.41%；归母净利润1.86亿元，同比上升11.8%；扣非净利润1.63亿元，同比上升8.5%；其中2022年第四季度，公司单季度主营收入6.84亿元，同比上升6.05%；单季度归母净利润3770.67万元，同比下降22.71%；单季度扣非净利润2783.68万元，同比下降33.79%；负债率32.28%，投资收益-75.63万元，财务费用-598.38万元，毛利率16.18%。

该股最近90天内共有11家机构给出评级，买入评级10家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为27.44。

以下是详细的盈利预测信息：

根据近五年财报数据，估值分析工具显示，新大正行业内竞争力的护城河较差，盈利能力一般，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。(指标仅供参考，指标范围：0~5星，最高5星)

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